Un juez federal ha bloqueado temporalmente la aplicación por parte del estado de Nueva York de la parte de su ley de fijación de precios de alquiler algorítmicos que penaliza a los propietarios por basarse en las recomendaciones de software contempladas en dicha ley. La medida cautelar preliminar no constituye un fallo definitivo sobre la constitucionalidad de la ley, pero impide la aplicación de la disposición relativa al uso por parte del propietario mientras se tramita la impugnación de RealPage amparándose en la Primera Enmienda.
La jueza federal Valerie Caproni emitió la orden el 29 de septiembre en el Distrito Sur de Nueva York. La decisión, de 27 páginas, se centra en la Sección 340-b(3) de la Ley General de Negocios del estado, que considera ilegal el uso, ya sea a sabiendas o por negligencia, de las recomendaciones de un sistema de precios coordinado por parte del arrendador. Caproni también denegó la solicitud de la fiscal general Letitia James de desestimar la demanda de RealPage.
La jueza describió la cuestión constitucional como un caso complejo y consideró que RealPage tenía pocas probabilidades de éxito. Su principal preocupación radicaba en su amplitud: la disposición puede abarcar recomendaciones basadas en información pública del mercado, así como sistemas que utilizan datos privados de la competencia. Reuters informó que Caproni consideraba las recomendaciones de precios generadas algorítmicamente como publicidad comercial y cuestionó una norma que prohíbe las comparaciones de precios ordinarias simplemente porque el software las facilita.
Nueva York promulgó en octubre de 2025 la primera restricción estatal de este tipo en el país. La legislación firmada define un sistema de coordinación como aquel que recopila precios, niveles de oferta o datos de renovación de contratos de arrendamiento de al menos dos propietarios independientes, analiza dicha información y recomienda rentas, objetivos de ocupación u otras condiciones de arrendamiento. Prohíbe tanto facilitar un acuerdo entre propietarios para no competir como establecer las condiciones de arrendamiento a partir de las recomendaciones contempladas.
La orden judicial suspende la segunda prohibición aplicable a los arrendadores. No deroga la ley en su totalidad ni resuelve si los proveedores de software pueden facilitar la coordinación entre propietarios que compiten entre sí. Multifamily Dive informó que la restricción independiente sobre el uso o la concesión de licencias de software para coordinar los precios de alquiler queda fuera del alcance de la orden judicial descrita en la demanda.
La disputa se enmarca, además, dentro de las limitaciones federales antimonopolio que siguen vigentes de forma independiente. En noviembre de 2025, el Departamento de Justicia presentó una propuesta de acuerdo con RealPage que obligaba a la empresa a dejar de compartir información confidencial de la competencia y a igualar los precios entre los arrendadores competidores. Esta medida se centra en datos no públicos de la competencia y en prácticas de producto específicas; la ley más amplia del estado de Nueva York también abarca ciertas recomendaciones derivadas de información pública lícita.
Los defensores de la ley de Nueva York argumentan que los sistemas de precios compartidos pueden reducir la competencia y agravar el ya grave problema de la asequibilidad de la vivienda. RealPage afirma que sus recomendaciones ayudan a los propietarios a responder a las condiciones del mercado y que el asesoramiento basado en datos públicos está protegido por la libertad de expresión. La orden preliminar no acepta ninguna de las dos posturas como definitiva; mantiene el statu quo mientras el tribunal examina el alcance de la ley.
Para los propietarios, el efecto inmediato es limitado pero importante: Nueva York no puede actualmente imponer responsabilidad bajo la Sección 340-b(3) únicamente por fijar rentas o términos de arrendamiento a sabiendas o de forma imprudente a partir de recomendaciones cubiertas. La legislación antimonopolio tradicional, el acuerdo federal RealPage y la disposición independiente de la ley sobre la facilitación de software siguen siendo relevantes. El caso ahora pasa a la fase de litigio de fondo, donde el estado tendrá que demostrar que su restricción está suficientemente adaptada a la conducta anticompetitiva.
