La tasa promedio de las hipotecas a 30 años con tasa fija se situó en el 7,32% cuando el presidente Donald Trump firmó el jueves una orden ejecutiva que instruye a las agencias federales de vivienda a buscar la reducción de los costos de los seguros hipotecarios, la refinanciación y los préstamos gubernamentales. La tasa fue inferior al 7,40% de la semana anterior, pero se mantuvo muy por encima del 6,19% de hace un año, según los datos hipotecarios.
La orden ejecutiva instruye a la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda a considerar un programa piloto que cancelaría de forma proactiva el seguro hipotecario para los prestatarios que cumplan con los requisitos, ampliaría las alternativas al seguro de título del prestamista en los refinanciamientos y reduciría algunos trámites y tarifas. También crea un grupo de trabajo sobre viviendas prefabricadas e instruye a los departamentos de Agricultura y Asuntos de Veteranos a reducir las tasas de interés de ciertos préstamos hipotecarios directos.
La orden podría reducir costos específicos para algunos propietarios actuales, pero no fija las tasas hipotecarias del mercado, no establece la magnitud de las reducciones de las tasas de los préstamos ni amplía de inmediato la oferta de viviendas. Varias disposiciones dependen de las conclusiones de la agencia, la autoridad legal, la viabilidad operativa y las asignaciones presupuestarias disponibles. Esto convierte la medida del jueves en un marco normativo cuyo alcance se determinará con su implementación, en lugar de una reducción de precios generalizada e inmediata.
El seguro hipotecario es el alivio más directo
El mecanismo más claro a corto plazo es un programa piloto propuesto por la FHFA para las hipotecas adquiridas, garantizadas o titulizadas por Fannie Mae y Freddie Mac una vez que comience el programa. Estas entidades utilizarían periódicamente modelos de valoración automatizados y otros datos para identificar a los prestatarios que aparentemente tengan suficiente capital para cancelar el seguro hipotecario. Posteriormente, las entidades gestoras notificarían a los prestatarios elegibles y reducirían el papeleo innecesario, los gastos de tasación y las barreras administrativas.
Las normas federales vigentes ya contemplan el derecho a la cancelación, pero generalmente se basan en el valor original de la vivienda y pueden requerir la intervención del prestatario. La (CFPB) explica que un prestatario puede solicitar la cancelación cuando el préstamo esté próximo a alcanzar el 80 % de su valor original, sujeto al historial de pagos y otras condiciones, mientras que la rescisión automática suele producirse al 78 % si el prestatario está al día. El nuevo programa piloto utilizaría los valores actuales del mercado y revisiones proactivas, lo que podría beneficiar a los propietarios cuyas viviendas se revalorizaron más rápido que la disminución de sus saldos hipotecarios.
La elegibilidad no es automática. La orden establece que el director de la FHFA debe determinar primero que el programa beneficia a las empresas, a la agencia y al público. La cancelación también debe cumplir con los estándares de seguridad y solidez, las normas de historial de pagos, las obligaciones contractuales y la legislación vigente. La administración no estimó cuántos prestatarios calificarían ni cuánto ahorrarían.
La refinanciación podría evitar algunos costos de transferencia de propiedad
La orden exige, por separado, convertir el programa piloto de aceptación de títulos de la FHFA en un programa nacional permanente. Para los refinanciamientos elegibles, Fannie Mae o Freddie Mac podrían aceptar una revisión automatizada del título u otra evaluación de riesgo aprobada, en lugar de exigir una póliza de seguro de título del prestamista. La orden solicita a la FHFA que considere los préstamos que superen el límite actual del 80 % de la relación préstamo-valor del programa piloto, que certifique a más proveedores y que reduzca las tasaciones, la verificación de ingresos y las comisiones empresariales para los refinanciamientos con retiro de efectivo limitado que reducen los pagos mensuales.
La FHFA declaró, al aprobar el programa piloto original en 2024, que este se aplicaba a ciertos refinanciamientos de bajo riesgo y que su objetivo era evaluar si los costos de cierre podían reducirse de manera responsable. Una estimación posterior de la agencia calculó que el ahorro potencial oscilaría entre $500 y $1,500 por cada refinanciamiento elegible. La exención se refiere al seguro que protege el gravamen del prestamista; no proporciona al propietario una póliza de seguro de título ni elimina la opción del prestatario de adquirir una.
La construcción de viviendas prefabricadas es un proyecto a más largo plazo
El aspecto relacionado con la oferta avanza más lentamente. Un nuevo grupo de trabajo, liderado por el secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano y el director de la FHFA, tiene 180 días para recomendar especificaciones comunes, el reconocimiento recíproco de inspecciones y aprobaciones, y la reducción de las revisiones federales duplicadas para las viviendas prefabricadas y construidas en fábrica. También podría analizar la financiación federal y si las subvenciones pueden incentivar a los estados y municipios a estandarizar los permisos y las licencias.
Estas medidas podrían facilitar la ampliación de la producción en fábrica a través de diversos programas, pero la orden en sí no modifica la zonificación local ni garantiza la construcción de viviendas adicionales. Un análisis independiente del American Action Forum, de centroderecha, concluyó que el paquete aborda las dificultades de financiación de forma más directa que la escasez subyacente de viviendas. Asimismo, advirtió que las valoraciones automatizadas requieren pruebas rigurosas, ya que los errores correlacionados podrían cancelar los seguros prematuramente y transferir las pérdidas a Fannie Mae y Freddie Mac.
Los cambios en los préstamos directos siguen sin estar definidos
Los departamentos de Agricultura y Asuntos de Veteranos recibieron instrucciones de reducir las tasas de interés de los préstamos para viviendas unifamiliares otorgados directamente por dichos departamentos. La directiva está expresamente limitada por la legislación vigente y las asignaciones presupuestarias disponibles, y no especifica ni una nueva tasa ni una fecha de entrada en vigor. Por lo tanto, no debe interpretarse como un cambio en las tasas de todas las hipotecas respaldadas por el USDA o el VA; la disposición se refiere a la facultad de los departamentos para otorgar préstamos directos.
Esa distinción es importante porque el problema general de la asequibilidad se debe a los costos de endeudamiento del mercado y a la escasez de oferta. Reuters informó que los contratos para la compra de viviendas existentes cayeron a un mínimo histórico en septiembre, mientras que la construcción de viviendas unifamiliares disminuyó un 4,6 % y los permisos de construcción futuros alcanzaron su nivel más bajo en tres años y medio. La orden ejecutiva puede reducir los gastos de transacción para determinados grupos, pero no puede modificar directamente los rendimientos de los bonos del Tesoro ni obligar a las autoridades locales a aprobar la construcción.
La implementación determinará los ahorros
La siguiente evidencia relevante provendrá del diseño del programa piloto de la FHFA: qué nuevos préstamos califican, cómo se estiman los valores actuales, con qué frecuencia se revisan las hipotecas y cómo se manejan los errores. El programa de títulos también necesitará estándares de elegibilidad, requisitos para los proveedores e informes transparentes que demuestren que los ahorros prometidos realmente llegan a los prestatarios sin ocultar el riesgo.
La orden del jueves identifica costos reales que pueden elevar los pagos mensuales o los gastos de refinanciamiento más de lo necesario. Sin embargo, deja sin resolver las preguntas más importantes: cuántos hogares se beneficiarán, con qué rapidez comenzarán los programas y si las recomendaciones sobre viviendas prefabricadas se traducirán en una mayor oferta. Hasta que las agencias publiquen esos detalles, la medida debe entenderse como un intento específico de reducir parte del costo de ser propietario de una vivienda, no como una reducción general de los precios de la vivienda o las tasas hipotecarias.
