Arizona ha puesto en marcha un nuevo programa de financiación que permite a las zonas de desarrollo que cumplan los requisitos utilizar bonos exentos de impuestos para carreteras, redes de agua potable, alcantarillado y otras infraestructuras públicas. Esta iniciativa busca reducir los costes iniciales que pueden retrasar la construcción de viviendas. El nuevo programa, denominado Distritos Estatales de Infraestructura Asequible, es administrado por la Autoridad Financiera de Arizona.
Los propietarios pueden solicitar a la autoridad la creación de un distrito y financiar la infraestructura elegible a lo largo del tiempo, en lugar de financiar todas las obras antes de que se puedan construir las viviendas. La administración afirma que esta estructura permite distribuir los costos hasta por 30 años con tasas de interés exentas de impuestos municipales. Está diseñada para infraestructura que apoya el desarrollo, no como una subvención directa a un comprador de vivienda individual.
Los distritos fueron autorizados por el proyecto de ley bipartidista 2999 de la Cámara de Representantes, que la gobernadora Katie Hobbs promulgó en junio. Funcionarios estatales afirman que este mecanismo podría reactivar proyectos paralizados y mejorar el flujo de caja de las nuevas comunidades al trasladar los costos de infraestructura más importantes fuera de la fase inicial de la construcción. La Autoridad Financiera de Arizona ha publicado directrices para su formación e implementación, incluyendo medidas de divulgación para compradores de vivienda y gobiernos locales.
Esa ventaja financiera no garantiza precios de venta más bajos ni entregas más rápidas. Los promotores aún deben obtener los permisos de uso del suelo, demostrar la viabilidad del proyecto, vender bonos en condiciones favorables y construir la infraestructura y las viviendas. Los intereses y las obligaciones de reembolso siguen formando parte de la economía del proyecto, incluso cuando los costos se distribuyen a lo largo de un período más extenso. Por lo tanto, los resultados del programa dependerán de qué proyectos cumplan los requisitos y de si los ahorros se trasladan a los compradores.
El proceso de solicitud también hace que la revisión a nivel de proyecto sea importante. Un distrito puede reducir la carga de capital inicial, pero los documentos de financiamiento determinan quién paga los bonos, qué información sobre la propiedad se aplica y cuánto tiempo se mantienen vigentes las contribuciones especiales. Los posibles compradores necesitarán esos detalles antes de comparar una vivienda dentro de un distrito con una financiada de forma convencional.
Esta iniciativa surge en un momento en que Arizona busca adecuar la vivienda y la infraestructura al rápido crecimiento de la inversión. La Autoridad de Comercio de Arizona reportó un año récord en desarrollo, con proyectos respaldados que comprometieron más de $109 mil millones en inversión y 26,225 empleos proyectados durante el año fiscal que finalizó el 30 de junio. Si bien estos compromisos no se traducen en empleos o viviendas terminadas, ilustran la magnitud de las presiones de crecimiento que enfrentan las comunidades participantes.
Un análisis de competitividad independiente, financiado por el estado, identificó la capacidad de la infraestructura, los costos relacionados con la vivienda y la simplificación de los procesos de desarrollo como algunos de los desafíos a largo plazo de Arizona. Los nuevos distritos abordan una parte de ese problema: cómo financiar las calles y los servicios públicos necesarios antes de que se pueda inaugurar un gran complejo residencial.
El programa también se diferencia de la reforma de zonificación. Proporciona un mecanismo de financiación una vez que el terreno está disponible y el proyecto es viable; no modifica los límites de densidad, los requisitos de agua ni las normas de aprobación locales. Esto implica que los distritos pueden acelerar algunos proyectos sin afectar otras barreras al desarrollo.
Para los residentes que estén considerando adquirir una vivienda en uno de los distritos, los detalles clave serán la estructura de pago, las tasaciones y la información relativa a la propiedad. Para los gobiernos locales, la cuestión fundamental es si este mecanismo acelera la construcción de la infraestructura necesaria sin trasladar el riesgo a los contribuyentes actuales. Estas preguntas solo podrán responderse una vez que se aprueben las solicitudes y los primeros proyectos financiados con bonos pasen de la fase de planificación a la de construcción.
