El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) ha presentado un plan de siete puntos para modernizar la normativa federal sobre viviendas prefabricadas, que incluye nuevos estándares para viviendas construidas sin chasis de acero permanente y un posible código nacional de construcción para edificios de apartamentos prefabricados. Esta iniciativa podría ampliar la gama de viviendas que pueden acogerse al sistema regulatorio del HUD, pero la mayoría de sus efectos dependen de futuras normativas, trabajos técnicos y la adopción por parte del sector.
Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) publicó el miércoles el plan de tres páginas , presentándolo como una respuesta a la Ley de Vivienda del Siglo XXI y al 50.º aniversario de las Normas Federales de Construcción y Seguridad para Viviendas Prefabricadas, conocidas comúnmente como el Código HUD. Dicha ley eliminó el requisito del chasis permanente que históricamente definía una vivienda prefabricada, abriendo así la posibilidad de que las viviendas con certificación federal puedan transportarse e instalarse sin necesidad de mantener el chasis fijo.
Este cambio tiene consecuencias más importantes de lo que parece. Un chasis permanente afecta el diseño, el transporte, los cimientos y la instalación de una vivienda. El comunicado indica que la eliminación de este requisito permite reconsiderar estos aspectos, al tiempo que se preservan las normas nacionales de seguridad, los controles de calidad de fábrica, la protección del consumidor y la primacía de la legislación federal sobre los códigos de construcción estatales y locales.
Siete acciones, no siete reglas terminadas
El plan comienza con la eficiencia energética. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) indica que su Oficina de Programas de Viviendas Prefabricadas impulsará la elaboración de normas para actualizar los estándares de construcción pertinentes, con el apoyo de un análisis técnico y una revisión del impacto regulatorio. Asimismo, solicita revisiones al código de construcción en la Parte 3280 del Título 24 del Código de Regulaciones Federales (24 CFR Parte 3280) y a los estándares de instalación en la Parte 3285 para que las viviendas sin chasis cuenten con requisitos claros para elevación, transporte, conexiones estructurales, cimientos y anclaje.
Un tercer aspecto se refiere a la forma en que se pueden combinar las secciones prefabricadas. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) planea explorar un sistema multimodular que permita un diseño, transporte y ensamblaje in situ más flexibles, manteniendo al mismo tiempo un acabado sustancial en fábrica. El departamento también propone desarrollar un código federal basado en el rendimiento para edificios residenciales con cinco o más unidades, un área donde los pasillos compartidos, las escaleras, la separación contra incendios, la accesibilidad y las salidas de emergencia plantean problemas técnicos que van más allá de las normas actuales para viviendas prefabricadas.
Las acciones restantes buscan fomentar la adopción de estas prácticas. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) planea realizar estudios de caso de proyectos iniciales sin chasis, abordando aspectos como la zonificación, las tasaciones, los préstamos, los seguros y la aceptación del mercado. También busca crear un programa de acceso que ayude a los fabricantes de viviendas modulares y otras construcciones prefabricadas a comprender la certificación federal, las aprobaciones de diseño, las inspecciones, el etiquetado y los requisitos de control de calidad. Estas medidas podrían ampliar el número de proveedores, aunque el plan no estima cuántos fabricantes podrían participar ni con qué rapidez las nuevas viviendas podrían llegar a los compradores.
¿Por qué la oferta es la cuestión central?
Esta iniciativa surge en un contexto de producción de vivienda irregular. El último informe de construcción de la Oficina del Censo estimó que la construcción de viviendas unifamiliares alcanzó una tasa anual ajustada estacionalmente de 918.000 unidades en agosto. Si bien esta cifra superó el ritmo revisado de julio, el amplio margen estadístico del informe implica que la variación mensual debe interpretarse con cautela. Los permisos de construcción, los inicios de obra y las finalizaciones miden diferentes etapas del proceso y no garantizan que las viviendas sean asequibles para un comprador en particular.
Las presiones sobre la asequibilidad van más allá de los precios de compra. El análisis de costos de los hogares realizado por la Oficina del Censo reveló que los propietarios con hipotecas destinaron un promedio del 21,4 % de sus ingresos al pago de la hipoteca, seguros, impuestos, servicios públicos y gastos relacionados en 2024, mientras que el alquiler bruto promedio, ajustado a la inflación, aumentó un 2,7 % con respecto al año anterior. Las viviendas prefabricadas pueden reducir algunos costos de construcción gracias a la producción estandarizada en fábrica, pero el terreno, la preparación del sitio, la financiación, el transporte, los seguros y la zonificación local siguen formando parte del precio final.
El enfoque del HUD se enmarca dentro de un proceso de implementación más amplio para la Ley ROAD to Housing. Un análisis del Bipartisan Policy Center señala que muchas disposiciones se desarrollarán a lo largo de los años y que los gobiernos estatales, locales y tribales deberán estar atentos a las directrices federales y a las oportunidades para presentar comentarios. El plan de viviendas prefabricadas también indica que no predetermina los resultados regulatorios y prevé recibir aportaciones del Comité de Consenso sobre Viviendas Prefabricadas.
¿Qué ver a continuación?
Los indicadores a corto plazo serán las normas propuestas, los estudios técnicos y los proyectos de demostración, en lugar de un aumento repentino en la disponibilidad de viviendas. Las modificaciones propuestas a las Partes 3280 y 3285 normalmente generarían oportunidades para la participación pública, y el análisis del impacto regulatorio debería proporcionar estimaciones más claras de los costos y beneficios del cumplimiento. El concepto de viviendas multifamiliares basadas en el desempeño se encuentra en una etapa aún más temprana de desarrollo y deberá abordar los sistemas de protección contra incendios, accesibilidad y edificios compartidos antes de poder servir de base para una estrategia nacional.
Los gobiernos locales, las entidades crediticias y las aseguradoras también influirán en si las viviendas sin chasis se extienden más allá de los proyectos piloto. La certificación federal de construcción puede resolver un nivel de regulación, pero no resuelve automáticamente las aprobaciones de uso del suelo, los métodos de tasación, las condiciones de financiación ni la cobertura del seguro. La decisión del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de documentar los proyectos iniciales reconoce estas barreras prácticas.
Por lo tanto, el plan debe entenderse como una hoja de ruta regulatoria, no como un compromiso para la producción de viviendas. Identifica cambios específicos en la normativa y tareas de investigación que podrían hacer que las viviendas prefabricadas sean más flexibles y escalables. Que esto se traduzca en viviendas más asequibles dependerá de los detalles de la normativa, la disposición de los fabricantes a incorporarse al sistema y la capacidad de las comunidades y las instituciones financieras para adaptarse a los nuevos diseños sin menoscabar la seguridad ni la protección del consumidor.
