Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos cayeron un 4,1% en octubre, hasta una tasa anual ajustada estacionalmente de 3,79 millones, el ritmo más débil desde agosto de 2010, debido a que los altos costos de los préstamos y la limitada oferta continuaron paralizando gran parte del mercado inmobiliario. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informó el martes que las ventas se situaron un 14,6% por debajo del nivel del año anterior.

La recesión es inusual porque la disminución del volumen de transacciones no ha provocado una caída de los precios a nivel nacional. El precio medio de las viviendas existentes aumentó un 3,4% interanual, hasta los 391.800 dólares, mientras que la oferta disponible se mantuvo por debajo de los niveles del año anterior. Los compradores se enfrentan a la combinación de precios elevados y tipos hipotecarios superiores al 7%, y muchos propietarios actuales tienen pocos incentivos para vender, ya que mudarse implicaría renunciar a hipotecas obtenidas a tipos mucho más bajos.

El mercado está paralizado por la asequibilidad y el efecto de "bloqueo"

A finales de octubre, el inventario de viviendas se situaba en 1,15 millones, un ligero aumento con respecto a septiembre, pero un 5,7 % menos que el año anterior. Esto representaba tan solo 3,6 meses de oferta al ritmo actual de ventas. El economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, afirmó que los posibles compradores se enfrentaban tanto a los tipos de interés hipotecarios más altos en una generación como a una persistente escasez de viviendas en venta.

Los costos hipotecarios han comenzado a retroceder desde el máximo de octubre, pero siguen siendo históricamente restrictivos. Un análisis del 22 de noviembre de la encuesta semanal de Freddie Mac situó la tasa fija promedio a 30 años en 7,29%, 15 puntos básicos menos que la semana anterior y por debajo del 7,79% alcanzado a finales de octubre. Incluso después de este descenso, el costo de financiar una vivienda sigue siendo considerablemente más alto que hace dos años.

Este mecanismo funciona en ambos lados de la transacción. Las tasas de interés más altas reducen la capacidad de pago mensual de los nuevos compradores. Al mismo tiempo, millones de propietarios que refinanciaron o compraron durante el período de bajas tasas tienen hipotecas muy por debajo de las tasas de mercado actuales. Vender implicaría, a menudo, financiar la siguiente vivienda al doble de la tasa de interés, lo que constituye un poderoso incentivo financiero para quedarse donde están.

La demanda se ha debilitado, pero los precios siguen subiendo

El desajuste entre la baja demanda y la aún menor oferta ayuda a explicar por qué los precios de las viviendas están subiendo a pesar de la caída de las ventas. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) informó que las cuatro principales regiones registraron aumentos de precios interanuales en octubre, mientras que las ventas disminuyeron en las cuatro en comparación con el año anterior. Las propiedades permanecieron en el mercado durante 23 días, y dos tercios de las viviendas se vendieron en menos de un mes.

Las solicitudes de hipotecas muestran cierta respuesta a la reciente bajada de los tipos de interés. La encuesta semanal informó de que las solicitudes generales aumentaron un 3,0 % en la semana que finalizó el 17 de noviembre, y las solicitudes de compra un 4 %. Sin embargo, las solicitudes de compra se mantuvieron un 20 % por debajo de las de la misma semana del año anterior, lo que demuestra que unas pocas semanas de alivio en los tipos de interés no han revertido el problema general de la asequibilidad.

de Fannie Mae sobre las perspectivas del mercado inmobiliario de noviembre prevé que las ventas totales de viviendas se mantengan bajas, con un promedio de 4,8 millones de ventas combinadas en 2023 y 4,7 millones en 2024. Sus economistas esperan que las tasas hipotecarias disminuyan gradualmente, pero también anticipan que el efecto de inmovilización de las tasas limitará la velocidad de cualquier recuperación en las transacciones de viviendas existentes.

La construcción de obra nueva se está comportando mejor que la actividad de reventa

La escasez de oferta está generando una marcada divergencia entre las viviendas existentes y las de nueva construcción. Las constructoras pueden ofrecer viviendas recién construidas y, en algunos casos, utilizar incentivos financieros o reducciones en las tasas de interés que los vendedores particulares no pueden. Esto otorga una ventaja al mercado de viviendas nuevas, incluso mientras el sector inmobiliario en general sigue bajo presión.

Los datos históricos de construcción de la Oficina del Censo muestran que en octubre se iniciaron aproximadamente 1,37 millones de viviendas al año, con cerca de 970 000 viviendas unifamiliares. Los permisos también aumentaron con respecto a septiembre. Si bien la construcción de viviendas nuevas no está en auge, está demostrando ser más resistente que la renovación de viviendas existentes, ya que los constructores están respondiendo directamente a la escasez de propiedades disponibles para la venta.

Los constructores se mantienen cautelosos. La encuesta de noviembre (NAHB) situó su Índice del Mercado de la Vivienda en 34, seis puntos menos, lo que supone el cuarto descenso mensual consecutivo. La NAHB afirmó que los tipos hipotecarios cercanos al 8% habían perjudicado el flujo de compradores y la confianza de los constructores, a pesar de que los datos recientes sobre la inflación y la evolución del mercado de bonos ofrecían esperanzas de una reducción de los costes de financiación.

El sector inmobiliario ahora transmite la política monetaria a través de una movilidad reducida

Las subidas de tipos de interés de la Reserva Federal tienen como objetivo frenar la demanda y la inflación, y el sector inmobiliario es uno de los más sensibles a las fluctuaciones de los tipos. Sin embargo, el ciclo actual está generando un efecto adicional: una menor movilidad. En lugar de simplemente reducir los precios mediante una menor demanda, los tipos de interés más altos están desincentivando a los propietarios a poner sus viviendas en venta, lo que limita la oferta y sostiene los precios.

Esto crea un entorno difícil para quienes compran una vivienda por primera vez y para las familias que deben mudarse por motivos laborales o familiares. Un comprador puede negociar el precio, elegir una propiedad más pequeña o aumentar el pago inicial, pero ninguna de estas opciones compensa por completo el cambio en la cuota mensual que supone pasar de una hipoteca con un tipo de interés del 3 % a una con un tipo superior al 7 %.

El mercado podría relajarse si las tasas hipotecarias bajan sustancialmente, ya que unos menores costes de financiación mejorarían el poder adquisitivo y reducirían la penalización para los propietarios actuales que vendan sus viviendas. Sin embargo, una bajada de las tasas también podría liberar la demanda reprimida de los compradores antes de que se recupere la oferta, lo que limitaría la presión a la baja sobre los precios.

El ritmo de ventas de octubre, con 3,79 millones de unidades, refleja el resultado de estas fuerzas contrapuestas. Las transacciones han caído a niveles no vistos en 13 años, pero los precios se mantienen firmes debido a la limitada oferta de viviendas disponibles para la venta. El mercado inmobiliario no está experimentando un desplome de precios convencional, sino una paralización en la que las altas tasas de interés dificultan tanto la compra de una vivienda como la venta de la misma.